Sobre las cláusulas suelo

Las cláusulas suelo, no son otra cosa, que aquellas que fijaban un tope mínimo para el pago de intereses a los clientes de contratos hipotecarios.

Estas cláusulas suelo impiden a los deudores beneficiarse de la baja del principal índice de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, y en Tenerife han significado un duro golpe al sector inmobiliario.

La variabilidad del tipo de interés

Vamos por parte, una cláusula suelo establece un interés mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria. Entonces, este interés mínimo, sería un piso del cual no se puede bajar.

Normalmente, los intereses varían, en la misma medida que se produce la variación que presenta el índice de referencia. Este índice de referencia es el resultado de lo que publica diariamente el Euribor más un diferencial que pone el banco.

Luego, si el tipo de interés referenciado baja, o incluso llegase a ser interés negativo, la existencia de la cláusulas suelo incrementa el monto final de la vivienda ya que limita la bajada de las cuotas.

El marco legal español y la cláusula suelo

Señalemos, que el marco legal español no impedía la inclusión, por parte de la banca, de las cláusulas suelo en los contratos hipotecarios. Sin embargo, cuando las entidades financieras extendieron su aplicación en el país, sin la información necesaria, fueron denunciadas por el público como una metodología abusiva.

Apuntemos que en Tenerife esta modalidad representa casi el cien por ciento de los contratos hipotecarios.

Esta denuncia, que fue llevada hasta las cortes, trajo como consecuencia que, en mayo de 2013, se declarara su nulidad por sentencia del Tribunal Supremo Español.  

El razonamiento del Supremo, caso: clausula suelo

Primero: La mayoría de las hipotecas que se suscribieron tenían un tipo de interés variable, pudiendo subir o bajar (incluso a tasas negativas de interés). Que el banco imponga una cláusula suelo que limita la bajada real, aunque ésta se produzca, solo perjudica al particular que firma la hipoteca.

Segundo: Claramente resultan abusivas cuando las entidades financieras no informan de manera inequívoca de su existencia en el contrato. Esto sucede, cuando las clausulas suelo se identifican bajo otros nombres para hacer constar que el interés nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado.

Tercero: Las entidades financieras no asumen el mismo riesgo contractual que el particular cuando no se establece una cláusula techo.  Por encima de todo, la banca busca su beneficio, y si el interés, que es variable, puede subir no se verá limitado contractualmente.

Ya por último, hay que agregar que es deber del notario, como funcionario público, advertir al momento de la firma del contrato de su existencia. Las notarías en Tenerife, han colocado carteles informativos que han sido provistos por las asociaciones de usuarios.

La contraparte, a favor de las cláusulas suelo

Por supuesto, fueron muchos los alegatos que expresaron las entidades bancarias cuando defendieron la inclusión de la cláusula suelo.  Como era de esperarse, su principal argumento se basó en que este método no estaba prohibido por la Ley hipotecaria española.

Sin embargo, claramente resulta abusiva, cuando los bancos y las entidades financieras, no informan ni de su presencia, ni mucho menos de sus consecuencias.

Bitácora de un litigio

El histórico 9 de mayo de 2013, El Tribunal Supremo, declaró mediante sentencia, nulas las cláusulas suelo de las hipotecas en caso de existir falta de transparencia. Esto se traduce en que, obligaría a retirarlas de las condiciones del préstamo hipotecario y de las escrituras de dicho hipoteca.

Otra victoria para los deudores hipotecarios cuando es confirmada la sentencia el 19 de noviembre de 2013 por parte del Tribunal Supremo Español. Esta sentencia deja claro que las cláusulas suelo son legales, pero serán abusivas si no fueron redactadas de forma clara y comprensible para el cliente.

Posteriormente, y mediante resolución del 25 de marzo de 2015, el Tribunal Supremo confirmaba la Sentencia de 9 de mayo de 2013. Aunque esta incorporaba como novedad que los efectos de la retroactividad por nulidad de cláusulas suelo quedarían limitados hasta dicha fecha.

En una acción celebre, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunció, en sentencia inapelable del 21 de diciembre de 2016, contra la limitación en la retroactividad de los casos de cláusulas suelo. Como consecuencia los bancos están obligados a devolver todo el dinero cobrado ilegalmente desde la fecha de la firma de la hipoteca inmobiliaria.

Ya por último, el 20 de enero 2017, el Gobierno Español aprobó el Decreto-ley, con medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. En otras palabras, creo un sistema extrajudicial que permita a la banca y al acreedor llegar a un acuerdo sin necesidad de acudir a un juzgado para que solucionen las controversias.

Este sistema ayudo a descongestionar el alto volumen de demandas que, por ejemplo, se presentaban en la audiencia provincial de Santa Cruz de Tenerife. Congestión que produce «colapso» en los juzgados especializados del país en materia hipotecaria.

Las cláusulas suelo debe reclamarse judicialmente

Según el decreto-ley del 20 de enero 2017, la banca dispondría de tres meses para llegar a un arreglo con los afectados y resolver así las reclamaciones. El afectado deberá dirigir la reclamación a la entidad financiera, quien deberá remitirle un cálculo de la cantidad a devolver más los intereses.

Cuando el deudor hipotecario este de acuerdo, la entidad realizará la devolución del efectivo en un plazo no mayor de tres meses (puede haber algún otro acuerdo con el particular en lo concerniente a las condiciones de su hipoteca)

Ahora bien, si el afectado por las cláusulas suelo no está de acuerdo puede ir a la vía judicial de manera individual o colectiva, a través de las asociaciones de consumidores o los despachos de abogados.

Sin embargo, la mayoría de los bancos no facilitan las devoluciones automáticas a sus clientes y tratan, cada vez que pueden, las reclamaciones caso por caso; las razones, ellos alegan que la devolución promedia de 4.000 millones de euros incidirían en los balances del sector teniendo “repercusiones macroeconómicas”.

Los datos que aporta la misma banca indican lo contrario; Bankia por ejemplo, gano más de 16 mil clientes en Tenerife tras devolver el dinero de las cláusulas suelo. La entidad recupero cuotas de mercado mediante la mejora de su reputación.

Nulidad de la cláusula suelo

En definitiva, será imprescindible contar con asesoramiento, ya que los bancos no están obligados a devolver el dinero. No, mientras no se demuestre que hubo abuso en su aplicación, ni todos los bancos van a seguir el ejemplo de Bankia en Tenerife.

Entonces la cláusula suelo debe reclamarse judicialmente, aun mas, el cálculo de las cantidades a reversar es complejo ya que la demanda interpuesta incluye varias acciones:

• Habría que solicitar la nulidad de la cláusula suelo.
• Elaborar el cálculo para la reversión de las cantidades pagadas de más desde la firma.
• Hacer un recalculo del cuadro de amortización y las actualizaciones de las cantidades pendientes desde la firma de las escrituras.

Todos estos cálculos inciden en el costo final de los gastos de formalización de su hipoteca en Tenerife de allí, que este es un aspecto que se debe también tomar en cuenta.

Casos judiciales de cláusulas suelo en Tenerife

En el promedio de resolución de casos, comparados por comunidades, en el tercer trimestre del 2018, fue igual o superior al 50 por ciento en diez comunidades autónomas. Destacan las islas Canarias donde los tres juzgados especializados en cláusulas suelo sentenciaron 55,7 por ciento, resultando la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife con el mayor número de casos resueltos.

Haciendo énfasis, en las sentencias dictadas por los tres juzgados especializados del Archipiélago en cláusulas suelo fueron favorables al cliente en un 99,5 por ciento. De 450 sentencias solo dos dieron la razón a la banca, hay que destacar que la mayor cantidad de demandas se producen en la isla de Tenerife.

Precisamente, entre los casos que más destacan en Tenerife, se encuentra la nulidad de la cláusula suelo en las escrituras hipotecarias de un préstamo perteneciente a la modalidad «hipoteca joven» suscrito entre Caixabank y un cliente que presento el caso ante la Audiencia provincial de Santa Cruz de Tenerife.

Reclamar una cláusula suelo en Tenerife

En el caso de que no le haya quedado algo claro, lo mejor siempre va a ser contar con un asesoramiento experto y con experiencia en casos relacionados.

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